Comprendre le contrat type de syndic de copropriété

Dans le but d’apporter plus de transparence dans la gestion de la copropriété, l’article 55 de la loi ALUR établit un contrat-type de syndic. Tous les contrats de syndic signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015, doivent désormais être fidèles à ce modèle-type mis en application par le décret du 26 en mars 2015.

Le contrat type de syndic

Établissant le cadre légal auquel copropriétaires et syndics sont soumis, le contrat-type de syndic comporte une douzaine d’articles. Il précise un certain nombre de points relatifs à la mission et à la durée du mandat du syndic.
Il contient également des précisions concernant le principe de rémunération forfaitaire des prestations courantes ainsi que des prestations optionnelles pouvant ouvrir droit à une rémunération.

Qui sont les concernés ?

L’établissement d’un contrat en conformité avec le contrat-type concerne tous les syndics, les professionnels comme les bénévoles.
Le syndic professionnel est tenu de justifier qu’il remplit les conditions requises pour l’exercice de son métier. Il doit à ce titre être détenteur d’une carte professionnelle et souscrire à une assurance responsabilité civile avec garantie financière.
En ce qui concerne le contrat de syndic bénévole, il est tenu d’y mentionner les conditions de de rémunération (coût horaire, forfait mensuel ou annuel…). Il doit par ailleurs préciser les conditions de remboursement des frais qu’il est amené à dépenser lors de l’accomplissement de sa mission.

La mission du syndic

Le premier article du contrat-type concerne la mission du syndic. Il rappelle que ce dernier reçoit son mandat des copropriétaires et qu’il a pour tâche principale la gestion administrative et comptable de la copropriété.
Dans les conditions qu’il définit, le contrat-type de syndic mentionne que le syndic peut prétendre à différentes rémunérations pour l’accomplissement de sa mission,.

La durée du contrat

Selon le modèle-type de contrat de syndic, la durée de chaque mandat du syndic est fixée à trois ans maximum. Autrement dit, l’assemblée générale peut librement choisir la durée du mandat d’un syndic dans la mesure où celle-ci ne dépasse pas trois ans. Elle peut également décider de renouveler une ou plusieurs fois le contrat d’un syndic. Toutefois, il ne peut pas y avoir de renouvellement tacite.
La date effective de la prise de fonction du syndic ainsi que la date effective de la fin de mandat soient mentionnées dans le contrat-type.
Par ailleurs, Il existe des dérogations à la limite de mandat de 3 ans. Dans certains cas la durée maximale du mandat du syndic peut être inférieure aux 3 ans comme dans le cas d’un syndic-constructeur.

Désignation du syndic et cessation de fonctions

Conformément à la loi, le contrat type fixe les modalités de désignation et de révocation du syndic.

Désignation du syndic

Le syndic est élu à la majorité absolue par l’assemblée générale. La question de son élection ainsi que les modalités de son contrat doivent être portées à l’ordre du jour en même temps. Et tout comme son élection, son contrat doit être approuvé à la majorité absolue.

Cessation des fonctions du syndic

Le mandat du syndic prend fin automatiquement au terme de son contrat ou en cas d’une incapacité juridique à exercer son métier (retrait de la carte professionnelle, décès, prison, etc.)
Il peut également prendre fin si le syndic choisit de démissionner ou si le syndicat des copropriétaires décide de le révoquer.
Dans le cas d’une démission, le syndic doit au préalable informer le président du conseil syndical au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
S’il s’agit d’une révocation, celle doit être basée sur des motifs légitimes telles qu’un un défaut de réalisation de la fiche synthétique par exemple. En cas d’absence de motif, le syndic peut prétendre à une indemnisation de la part du syndicat des copropriétaires pour cause de rupture de contrat.

Les prestations fournies par le syndic

Dans le cadre de sa mission, le syndic est amené à fournir deux types de prestations : les prestations dites de gestion courante et les prestations optionnelles.

Les prestations de gestion courante

Socle de base de la mission du syndic, les prestations de gestion courantes concernent l’ensemble des points suivants :
la gestion financière et comptabilité de la copropriété (comptabilité séparée, comptes bancaires,…);
l’organisation de l’assemblée générale (convocation, préparation, tenue, rapport des séances) ;
l’administration de l’immeuble conformément au règlement relatif à la copropriété (archives, immatriculation, documents obligatoires, entretien courant, etc.) ;
les assurances (souscription, déclaration de sinistre, remboursement des indemnités) ;
l’établissement de la fiche synthétique
Le contrat-type de syndic précise le nombre minimum d’heures nécessaires au syndic pour effectuer les visites et les vérifications régulières qu’il est amené à faire dans le cadre de l’accomplissement de ses prestations courantes. Il mentionne si ces contrôles doivent faire l’objet d’un rapport ou non. Il fixe également la durée de l’AG ainsi que le statut de la personne qui s’occupe de la tenue de l’AG (préposé ou syndic).
En fin, le syndic et les copropriétaires peuvent décider d’un commun accord d’ajouter des prestations optionnelles dans la liste des prestations courantes ou de supprimer certaines prestations dans cette liste.

Les prestations particulières

Les prestations particulaire ou optionnelle sont des prestations complémentaires pour lesquelles le syndic peut percevoir une rémunération.
Ces prestations sont organisées en différentes catégories telles que :
les visites et réunions supplémentaires ( qui ne sont pas inclus dans le forfait de base) ;
les travaux et études techniques ;
les litiges et contentieux (hors frais de recouvrement)

Rémunération du syndic

Avant la loi ALUR, le syndic percevait des honoraires pour ses différentes prestations dont il négociait librement les montant avec les copropriétaires lors de sa désignation.
Désormais, la rémunération du syndic est fixée de façon forfaitaire pour les prestations de gestion courante.
Il peut également percevoir des honoraires supplémentaires s’il effectue des prestations particulières ou si la copropriété fait des travaux. Dans ce dernier cas, la rémunération est calculée en fonction du montant hors taxe des travaux.