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Investir pour défiscaliser : Quel dispositif pour quel investisseur ?

L’investissement à travers la pierre séduit de plus en plus de contribuables. Forte réduction d’impôt, complément de revenu, création de patrimoine ou encore investissement refuge, la pierre reste l’investissement préféré des Français.

Malgré la crise sanitaire, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à choisir la pierre. Avec plus de 2 000 000 de transactions en 2021, l’immobilier est de loin le meilleur moyen pour défiscaliser.

Investir pour défiscaliser : A qui s’adresse la loi Pinel ?

Rappel de la loi Pinel

La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui permet de réduire votre impôt sur le revenu. Vous bénéficiez de 2% de réduction d’impôt sur le prix d’acquisition du bien. Cette loi vise l’investissement dans le neuf à savoir en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).

A noter que la réduction d’impôt de 2% est possible durant 9 ans puis 1% de la 10ème année à la 12ème. Également, vous avez un engagement de location nue durant un minimum de 6 ans.

L’Etat a mis en place cette loi pour répondre aux tensions locatives dans les grandes villes comme Lyon, Bordeaux, Marseille ou encore Lille.

Pour profiter de cet avantage fiscal, il faut respecter quelques conditions et les prendre en compte lors de l’investissement.

Premièrement, vous êtes plafonné à deux investissements par de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 €/m². Autrement dit, la réduction d’impôt ne peut excéder 6 000 €/an (300 000*0.02).

Aussi, un deuxième plafond est à prendre en compte à savoir les plafonds de loyers. En fonction de la zone géographique, les loyers appliqués ne seront pas les mêmes.

On retrouve 3 zones en France de plafond des loyers.

  • Zone A bis (17.55€/m²), qui se compose de Paris intramuros et de 76 communes en périphérie
  • Zone A (13.04€/m²), qui se compose de la petite couronne parisienne, la Côte d’Azur, Montpellier, le bassin genevois, Lille et Lyon.
  • Zone B1 (10.51€/m²), qui se compose des villes de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Nantes, Toulouse…)

Enfin, troisième plafond à prendre en compte le plafond des ressources du locataire. En effet, la loi Pinel a été mise en place pour répondre à la tension locative dans certaines villes et également de proposer des logements décents aux locataires ne pouvant se loger dans les grandes de part des loyers trop élevés. De fait, le choix du locataire se fait en fonction de ses revenus.

Il est important de savoir que la réduction d’impôt inhérente à la loi Pinel entre dans les niches fiscales de 10 000 €/an au même titre que les emplois à domicile.

Autre avantage d’un investissement Pinel ; les frais de notaire. En effet, ils sont réduits à 2.5% au lieu de 8% dans l’ancien.

Exemple d’investissement en loi Pinel

Prenons l’exemple d’un investisseur célibataire sans enfant. Il paie chaque année 3 500 € d’impôt sur le revenu. Il souhaite réduire cette imposition tout en se constituant un patrimoine.

Investir pour défiscaliser en loi Pinel est donc une solution pertinente pour son profil.

En réalisant un investissement de 175 000 €, notre investisseur pourra effacer entièrement son impôt de 3 500 € durant 9 ans.

175 000*0.02 = 3 500 € de réduction d’impôt.

Cet investisseur choisit de réaliser son investissement à Lyon à travers un appartement de 40m². Le loyer appliqué sera de 613 €/mois hors charges.

Pour calculer se loyer nous avons appliqué un coefficient pondérateur. A noter que la ville de Lyon se trouve en zone A, soit un loyer plafonné de 13.04€/m²

19/40+0.7= 1.175*40*13.04 = 613 €/mois hors charges.

On constate donc que la loi Pinel répond parfaitement à la situation fiscale de cet investisseur et lui permet une économie de 31 500 € d’impôt sur 9 ans. Ainsi, investir pour défiscaliser en loi Pinel est intéressant pour certains profils. Découvrez le vôtre !

Investir pour défiscaliser : A qui s’adresse le Déficit Foncier ?  

Rappel de la loi

Le dispositif du Déficit Foncier s’adresse uniquement aux personnes supportant déjà des revenus fonciers nets à travers la location d’appartements non meublée.

Les revenus fonciers nets sont doublement imposés à votre tranche marginale d’imposition (11%-30%-41%-45%) et aux prélèvements sociaux de 17.2%. Ainsi, pour un investisseur ayant une TMI de 30%, l’imposition sur ses revenus fonciers est de 47.2% ce qui est particulièrement confiscatoire. De fait, le Déficit Foncier vous permet de pallier à cette forte imposition.

Pour profiter de ce dispositif, il faut réaliser un investissement immobilier comportant une charge de travaux de rénovation. Ce dispositif permet un double avantage fiscal.

Premièrement, sur vos revenus fonciers comme évoqués. La charge travaux sera entièrement déductible de vos revenus fonciers sans plafond, reportable durant 10 ans à partir de la dernière année des travaux.

Deuxièmement, vous allez profiter d’une économie sur votre revenu global. En effet, l’année des travaux, vous bénéficiez d’une déduction de votre revenu global de 10 700 €.

En somme, vous profitez d’une économie sur vos revenus fonciers, doublement imposés, et une économie sur votre revenu global de 10 700 € l’année des travaux.

A noter que vous avez l’obligation de louer nue votre bien durant un minimum de 3 ans. Toutefois, il n’existe aucun plafond des loyers sur ce type de dispositif mis à part à Lille, Lyon, Villeurbanne et Paris.

Exemple d’investissement en Déficit Foncier

Prenons l’exemple d’un couple, propriétaire de 2 appartements en location nue. Ils profitent d’un revenu foncier de 8 000 € et une tranche marginale d’imposition de 30%. De fait, l’imposition sur leur revenu foncier net est de 3 776 €, soit près de la moitié de leur revenu.

Ainsi, pour réduire cette fiscalité, ils décident de réaliser un investissement immobilier à travers le dispositif du Déficit Foncier à Nantes.

Ils achètent un appartement en 2022 d’une valeur de 100 000 € et la charge travaux à réaliser est de 70 000 €, soit un investissement global de 170 000 €. Les travaux sont prévus sur une durée de 2 ans.

De fait, en 2022, ce couple pourra réduire totalement leurs revenus fonciers (8 000 €) et déduire de leur revenu global 10 700 €, soit une économie d’impôt de 3 210 € (10 700*0.30% de TMI).

Calcul en 2022

70 000 – 10 700 – 8 000 = 51 300 € reportables en 2023

En 2023, le schéma est le même.

51 300 – 10 700 – 8 000 = 32 600 € reportables en 2024.

En 2024, les travaux sont terminés. De fait, nous ne pouvons plus impacter les 10 700 €, mais seulement les revenus fonciers des deux appartements du couple à savoir 8 000 €.

Calcul 2024

32 600 – 8 000 = 24 600 € reportables en 2025

Ainsi, vous l’aurez compris, investir pour défiscaliser en Déficit Foncier comporte de nombreux avantages fiscaux pour les personnes répondant à ce type d’investissement.

A qui s’adresse l’investissement locatif ?

De nombreux Français aimeraient se lancer dans l’investissement immobilier locatif. Toutefois, sans conseils ni accompagnement, investir à travers l’immobilier peut s’avérer compliqué. En effet, en fonction de votre situation patrimoniale, fiscale et de vos objectifs sur le moyen/long terme, l’investissement ne sera pas le même.

Il faut bien prendre conscience qu’outre une défiscalisation immobilière, il s’agit avant toute chose d’un achat immobilier qui doit se valoriser sur le long terme.

Investir pour défiscaliser : Comment choisir son investissement ?

Pour réussir son investissement immobilier, un critère d’or est à respecter à savoir l’emplacement du bien. En effet, avant d’investir, il est primordial de se mettre à la place du locataire qui va choisir votre bien et pour quelles raisons ?

Premièrement, la proximité des commodités du quotidien. La présence de supermarché, des magasins de service sont primordiaux pour réaliser un investissement immobilier de qualité et à forte valorisation sur le long terme. De plus, la présence des transports en commun est à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. Plus les transports seront proches de votre bien plus la demande locative sera importante. 

Enfin, le choix de la ville. Il faut veiller à investir au cœur d’une ville attractive au niveau économique, touristique et également étudiante.

Prenons l’exemple de Lyon.

La ville des lumières est la deuxième ville économique de France et regroupe de nombreux sièges sociaux comme Bioderma, Seb ou encore Solvay. De fait, de nombreux jeunes actifs migrent à Lyon pour une durée déterminée ou indéterminée. Aussi, Lyon dispose d’un panel de formation supérieure, relativement important. Avec de grandes écoles comme l’Emlyon, l’Insa ou encore l’école préparatoire du Parc, la ville attire de nombreux étudiants chaque année. On dénombre 150 000 étudiants dans la capitale des Gaules, c’est autant de demandes de logement. Ainsi, investir au cœur d’une ville étudiante est un réel atout.

Enfin, la présence de touriste est un avantage supplémentaire pour un investissement immobilier. En effet, restons sur l’exemple de Lyon. La ville accueille près de 1 million de visiteurs par an. L’avantage ? Limiter les vacances locatives durant la période estivale notamment où les étudiants laissent leur appartement.

Avec ces quatre critères d’investissement :

  • La ville
  • Le quartier
  • La présence de commodités
  • La présence de transport

Vous êtes sûr de réaliser un bon investissement immobilier.

Toutefois, le choix de l’emplacement du projet est une première étape à l’investissement. Si vous souhaitez investir pour défiscaliser, il faut absolument étudier votre situation patrimoniale et fiscale. Nous allons vous donner quelques exemples d’investissement à travers des lois de défiscalisation.

En conclusion, l’investissement immobilier locatif dépend de chaque investisseur, de leur profil et de leurs objectifs. Il est primordial de faire appel à des professionnels pour réaliser un investissement de qualité et à forte valorisation sur le long terme.

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